Wie kann ich mich wirksam vor dem Verkauf einer eingetragenen Grundschuld an Finanzinvestoren schützen?

Frage: Für den Umbau meines Hauses möchte ich einen Kredit bei meiner Sparkasse aufnehmen. Nun habe ich gehört, dass Banken die Grundschulden aus solchen Kreditverträgen an andere Adressen verkauft haben. Diese sollen dann gegen die entsprechenden Bankkunden die Zwangsversteigerung betrieben haben, obwohl die Kreditnehmer jahrelang brav ihre Raten gezahlt haben. Wie kann ich mich vor solchen Machenschaften wirksam schützen?

Gerlinde L. aus Heerdt

Antwort: Tatsächlich gibt es Banken, die die Grundschulden ihrer Kunden an andere Institute, etwa Finanzinvestoren, weitergereicht haben. Auf Basis der heutigen Rechtslage können solche Investoren dann auch Zwangsversteigerungsverfahren einleiten. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kreditnehmer sein Darlehen immer bedient hat oder nicht. Das erklärt sich so: Die Tilgungen eines Kredites schlagen sich in den sogenannten „Sicherungszweckerklärungen“ nieder. Diese gehen aber bei einem jederzeit möglichen Verkauf der Grundschuld nicht auf den Käufer über. Das heißt, unabhängig von den geleisteten Zahlungen, bleibt die Grundschuld immer in voller Höhe bestehen. Ein Umstand, den die Käufer der Grundschulden für sich nutzen. Sie sollten also bei den Verhandlungen mit Ihrer Sparkasse darauf achten, dass diese einen Passus in dem Kreditvertrag vorsieht, nach dem die zugrunde liegende Sicherungszweckerklärung auch von einem Käufer der Grundschuld als rechtsverbindlich akzeptiert wird und dementsprechend eingehalten werden muss. Im Übrigen befasst sich aktuell der Gesetzgeber mit diesem Thema. So wird etwa die Einführung einer umfassenden Information der Kreditnehmer und sogar ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung diskutiert.

Jella Benner-Heinacher